過去のデータの分析に基づいた調査によると、労働党の予算改革後、ほとんどの不動産投資家は最終的にキャピタルゲイン税の支払いが少なくなる可能性がある。
また、e61研究所の分析では、新制度が導入されていれば、家主の半数は2008年から2025年の間にマイナスギアリングの喪失によるコスト上昇に直面することはなかったであろうことも判明し、税制改革だけでは投資需要の減少を説明できないことが示唆された。
調査によると、この変更の下では、住宅投資家の53％はその期間に合計でより多くの税金を支払うことになる一方、43％はより少ない税金を支払うことになるという。
この論文の共著者であるニック・ガービン博士は、5月の予算以来の国民の議論では、改革が家主にどれだけのコストをもたらすかを過大評価していた、と述べた。
「投資家への影響は、現在行われているほど悪くはないだろう」とガービン氏は語った。
「良くなるか悪くなるかが五分五分の確率であれば、おそらくそれはあなたの決断に影響を与えることはないでしょう。」
コモンウェルス銀行では、予算案発表後の２カ月間で新規投資家融資申請が２８％減少し、７月のデータでは投資家信用の伸びが鈍化していることが示された。
ミシェル・ブロック準備銀行総裁は火曜日、予算改革は市場に「非常に直接的な」影響を与えたと述べた。
」[Applications] ブロック氏は、「投資家にとって、住宅価格は本当に大幅に下がった。住宅投資に価値があるかどうかに関係なく、投資家の力関係が変わった」と述べた。
e61の調査では、この改革による投資コストの増加はわずかであり、投資決定への影響は実際に発生するよりもはるかに小さいことが示唆されています。
金利上昇も今年コストを増加させており、火曜日にはさらなるコストの上昇が予想されている。
ガービン氏は、一部の市場解説は投資家の住宅販売利益を過大評価しているため、改革が投資家活動に与える影響を誤って判断している可能性があると述べた。
この論文で分析された住宅の中央値は、販売コストを考慮した後、年間平均 3.3% のキャピタルゲインを達成しました。ガービン氏のサンプルには約 921,000 戸の住宅が含まれており、これは同期間に売買されたすべての投資不動産のかなりの部分を占めています。
２００８年から２０２５年までのインフレ率は年平均約３％で、新制度では平均キャピタルゲインの１０分の１が課税されることになる。旧制度の定額減税では利益の半分が課税されていたはずだ。
ガービン氏は「合理的な投資家であれば改革が有益だと考える可能性はある」と述べた。
投資家が購入資金として多額の借金をし、すぐに価格が上昇したり、退職者など他の収入がほとんどない不動産に投資したりした場合、新制度の下ではより多くの税金を支払う可能性が高い。
ジム・チャルマーズ財務大臣はこの文書について直接コメントすることを拒否したが、財務省報道官は調査結果を5月の予算案における同様の結論に結びつけていると述べた。
同広報担当者は「これまでの取り決めでは一部の投資家に過大な報酬を与える一方、他の投資家には過小な報酬を与えていた。われわれはより公平で中立的なシステムでこの問題を修正している」と述べた。
ニュースレタープロモーション後
自由党の影の財務担当者ティム・ウィルソン氏は、予算案の「残酷なねじれ」は、投資家のコストの上昇が家賃の上昇として転嫁されることだと述べた。
「増税は投資家の行動を変え、賃貸できる住宅が減り、建設される住宅も減少するだろう」とウィルソン氏は述べた。
しかしガービン氏は、投資家が短期的なキャッシュフローよりも長期的なキャピタルゲインを優先すれば、住宅の購入や賃貸を続ける可能性があり、それがネガティブギアリングに支えられていると述べた。
通常、すべての投資の約半分はマイナスであり、毎年の所得税で請求できるほどの賃貸損失が発生しており、政府の改革が実施されていれば、大半はもう少し多くの税金を支払っていただろう。
ネガティブギアリングは新築住宅にのみ利用可能となるが、既存物件の所有者は売却時にキャピタルゲイン税のレンタル損失を繰り越して請求することができる。
ガービン氏は、予算後の落ち込みの一部は、一部の借り手が不動産投資を行うためにマイナスギアを必要としていたことを反映していると述べた。
しかし、予算案に対する反応の強さは、投資家が依然として損失を請求できることを理解していない可能性を示唆しており、そのことが毎年の損失税還付に「不合理な」焦点を当てている可能性があると同氏は述べた。
独立研究センターの首席エコノミスト、ピーター・チューリップ博士は、投資家はネガティブギアリングについて「世間知らずまたは近視眼的」ではなく、最終的にはキャピタルゲインに焦点を当てるだろうと述べた。
同氏は、e61の取り組みは、少額の利益に対する課税が軽減され、大きな利益に対する課税が増加するため、リスク回避型の投資家がその不動産をより魅力的に感じることが実証されたと述べ、収益がより予測しやすくなったと述べた。
「一般的に、住宅は以前よりも安全な投資となっている」とチューリップ氏は語った。
